-ముందు దుమ్ము దులపాల్సింది దీనినే..
-చిత్తశుద్ధిలేకే సర్కారీ భూముల అడ్డగోలు రిజిస్ట్రేషన్లు
-చట్టాలు అమలుచేయడంలో అంతులేని నిర్లక్ష్యం..
-రెవెన్యూ, రిజిస్ట్రేషన్ల శాఖల మధ్య సమన్వయలేమి
-అక్రమ పద్ధతుల్లో రిజిస్ట్రేషన్లు.. ఆపై మ్యూటేషన్లు
-వ్యవస్థీకృతంగా కొనసాగుతున్న అక్రమాల సాగు..
-తప్పుడు రిజిస్ట్రేషన్లపై ఒక్కరికీ శిక్షపడని వైనం
-సంబంధిత శాఖలను అనుసంధానించాలి..
-చట్టాలు అమలుచేయకపోతే కఠినంగా శిక్షించాలి
-అప్పుడే అక్రమాలను అడ్డుకోవచ్చంటున్న నిపుణులు
రిజిస్ట్రార్ల ఆస్తులపై ఏసీబీ దాడులు నిర్వహిస్తే అనేక అవినీతి తిమింగలాలు బయటపడుతాయి.. ఇది రిజిస్ట్రార్ల తీరుపై విసిగివేసారిన ఒక పెద్దమనిషి ఆవేదనాపూర్వక ఆగ్రహం!
రిజిస్ట్రేషన్ల శాఖలో బాగోతాలకు అంతే ఉండదు.. టైటిల్ డీడ్‌లేకపోయినా రిజిస్ట్రేషన్ జరుగుతుంది. రిజిస్ట్రేషన్ జరిగింది కదా.. అంటూ మ్యూటేషన్ చేస్తారు! అవి సర్కారు భూములైనా.. బోనావేకెన్సియా భూములైనా! మీకు పత్రాలు పుట్టించే సత్తా ఉండాలేకానీ.. చార్మినార్‌ను కూడా మీ పేర రిజిస్టర్ చేసిపారేస్తారు ఘనత వహించిన కొందరు రిజిస్ట్రేషన్ అధికారులు! అందరూ శాకాహారులే.. కానీ కోడి మాయమైందన్నట్లుంది సర్కారు భూములు పరాధీనమవుతున్న తీరు! ఎవరికివారు తప్పు తమది కాదంటూ ఇతరులపైకి నెట్టేస్తున్నారు.
అంతిమంగా విలువైన సర్కారు భూములు, పేదల భూములు, బోనావేకెన్సియా భూములు పరాధీనమవుతున్నాయి. దీనికి కొంతమంది అధికారుల అవినీతి కూడా ప్రధానంగా కారణమవుతున్నదన్న ఆరోప ణలు బలంగా ఉన్నాయి. ముఖ్యంగా హైదరాబాద్, రంగారెడ్డి జిల్లాల్లో పరాధీనమవుతున్న భూములను రక్షించుకోవడం సర్కారుకు సవాల్‌గా మారింది. ముందుగా అక్రమాలకు అడ్డుకట్ట వేస్తేనే తెలంగాణ భూములు తెలంగాణకు దక్కుతాయని రాజకీయ పరిశీలకులు అభిప్రాయపడుతున్నారు. ప్రధానంగా రిజిస్ట్రేషన్ల శాఖకు, రెవెన్యూ విభాగానికి మధ్య సమన్వయం లేకపోవడం కూడా ముఖ్యాంశంగా నిలుస్తున్నది.
అంతులేని నిర్లక్ష్యం: భూముల రిజిస్ట్రేషన్లు, బదలాయింపుల సమయాల్లో చట్టాలను పకడ్బందీగా అమలు చేయడంలో ప్రభుత్వాధికారులు అంతులేని నిర్లక్ష్యం చూపుతున్నారు. యాజమాన్య హక్కులు ధ్రువీకరించే టైటిల్‌తో సంబంధం లేకుండా బోగస్ డాక్యుమెంట్లతో అడ్డగోలు రిజిస్ట్రేషన్లు వేల సంఖ్యలో జరిగాయి. కాచిగూడలోని బోనావెకెన్సియా భూమి రిజిస్ట్రేషన్ తీరే ఇందుకు సాక్ష్యం.
ఒక డాక్యుమెంటును అడ్డంపెట్టుకొని, గుప్పెడుమంది అధికారులతో ములాఖత్ అయి.. ఏకంగా ఆ స్థలంలో ఆరంతస్తుల భవనాన్ని నిర్మిస్తున్నారంటే అవినీతి ఏ స్థాయిలో ప్రబలిపోయిందో అర్థం చేసుకోవచ్చన్న అభిప్రాయాలు వినిపిస్తున్నాయి. శేరిలింగంపల్లి మండలంలోని సర్వే నంబర్ 74లో ఉన్న 12 ఎకరాల ప్రభుత్వ భూమిని లేఅవుట్‌చేసి 1985లో అనేక రిజిస్ట్రేషన్లు చేశారు. ఆతరువాత ఇదే భూమిలో మరో మూడెకరాల భూమికి డాక్యుమెంట్లు సృష్టించి 2000లో రెండు రిజిస్ట్రేషన్లు చేశారు. హైటెక్‌సిటీకి ఎదురుగా ఉన్న గురుకుల్ ట్రస్ట్ భూముల్లోనూ ఇదే తంతు నడిచింది. వందల ఎకరాల భూమికి వేల రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగాయి.
హఫీజ్‌పేట గ్రామంలోని పలు సర్వే నంబర్లకు చెందిన 942 ఎకరాల భూమిపై ఎలాంటి రిజిస్ట్రేషన్లు చేయవద్దని కలెక్టర్ గెజిట్ ఇచ్చినా వేల రిజిస్ట్రేషన్లు చేశారు. హుస్సేన్‌సాగర్ ఎఫ్‌టీఎల్‌కు చెందిన సర్వే నంబర్ 9లోని 10 ఎకరాల ప్రభుత్వ భూమిని కూడా రిజిస్టర్ చేశారు. ఇదే తీరులో నగర శివారుల్లో వేల ఎకరాల భూములకు రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగాయని సమాచారం. కొందరైతే కోర్టు డిక్రీలను చూపించి రిజిస్ట్రేషన్లు చేస్తున్నారు. ఒక భూమిని కబ్జా చేయడానికి ఇద్దరు వ్యక్తులు కుమ్మక్కై.. ఒకరు వాదిగా.. మరొకరు ప్రతివాదిగా మారి కోర్టుకు వెళుతున్నారు.
తప్పుడు అఫిడవిట్లతో అనుకూలంగా తీర్పులు తెచ్చుకుంటున్నారు. న్యాయమూర్తులు వివిధ కేసులలో తీర్పులు ఇచ్చినప్పుడు చట్ట ప్రకారం తమ తీర్పులు అమలు చేయాలని ఆదేశిస్తున్నా.. చట్టాన్ని పక్కనపెట్టేసి.. కేవలం తీర్పుఇచ్చారంటూ కొందరు రిజిస్ట్రేషన్ అధికారులు అక్రమార్కులతో కుమ్మక్కయి పని కానిచ్చేస్తున్నారు. కాచిగూడ బోనావేకెన్సియా భూమిలో నిర్మాణం ఆపడానికి ఎమ్మార్వో ప్రయత్నం చేస్తే.. ఆక్రమణదారులు కోర్టుకు వెళ్లారు.
దీంతో కోర్టు టైటిల్ జోలికి వెళ్లకుండా ఆ భూమి బోనావేకెన్సియా అయినట్లయితే చట్టప్రకారం చర్యలు తీసుకోవాలని స్పష్టం చేస్తూ, ఎమ్మార్వో ఇచ్చిన నోటీస్ చెల్లదని చెప్పింది. దీనిప్రకారం ఈ భూమిని రక్షించడానికి నిర్ణయం తీసుకునే హక్కు జాయింట్ కలెక్టర్, కలెక్టర్‌కు మాత్రమే ఉందని, వారు ఇచ్చే ఉత్తర్వులను చట్టప్రకారం ఎమ్మారో, ఆర్డీవోలు అమలు చేయాలని పేర్కొంది. కానీ దీనికి వక్రభాష్యం చెబుతున్న ఆక్రమణదారులు స్టే వచ్చిందంటూ నిర్మాణాలు జోరుగా కొనసాగిస్తుండటం గమనార్హం. ఈ వ్యవహారంపై కలెక్టర్ సీరియస్ కావడంతో ఎట్టకేలకు అక్రమనిర్మాణం ఆగింది. శివారు ప్రాంతాల్లో ఇలాంటి ఉదాహరణలు కోకొల్లలు.
టైటిల్ అడిగితే మహా నేరమట!రిజిస్ట్రేషన్ చట్టాలను పకడ్బందీగా అమలు చేస్తే 80% భూ ఆక్రమణలు అరికట్టవచ్చు. కానీ రిజిస్ట్రేషన్ సమయాలలో అనేకమంది రిజిస్ట్రార్‌లు చట్టాలను అమలు చేయకుండా, అడ్డగోలుగా రిజిస్ట్రేషన్లు చేస్తున్నారు. టైటిల్ లేకుండా రిజిస్టర్ చేసినా తప్పులేదని ఒక సీనియర్ రిజిస్ట్రార్ అన్నారు. పైగా రిజిస్ట్రేషన్ సమయాలలో టైటిల్ అడగడం మహానేరమని ఈయన భాష్యం చెబుతున్నారు. రిజిస్ట్రేషన్ సమయాలలో డాక్యుమెంటులో ఉన్న మనిషి, రిజిస్ట్రేషన్ కోసం వచ్చిన మనిషి ఒక్కరా? కాదా? అని పరిశీలిస్తామని, రిజిస్ట్రేషన్ చేసే మనిషి బతికున్నాడా, చనిపోయాడా అనేది మాత్రమే చూడాలని, ఇదే విషయాన్ని సెక్షన్ 58 చెప్తున్నదని ఒక జిల్లా రిజిస్ట్రార్ అన్నారు.
అసలు ప్రభుత్వ భూములను రక్షించాలనే చిత్తశుద్ధి 0.001 శాతం కూడా ప్రభుత్వానికి లేదని అన్నారు. వాళ్లే కేసులు వేస్తారు. అవే కేసుల్లో వారు ఓడిపోతారు. రక్షించాలనే చిత్తశుద్ధి ఉంటే ప్రభుత్వం ఎందుకు ఓడిపోతుందని సందేహం వ్యక్తం చేశారు. తాము రిజిస్టర్ చేస్తే ఎందుకు మ్యూటేషన్లు చేస్తున్నారని ప్రశ్నించారు. ఇండియన్ స్టాంప్స్ అండ్ రిజిస్ట్రేషన్స్ చట్టం - 1908 ప్రకారం రిజిస్ట్రేషన్ అన్నది ఒక ఆస్తి వ్యవహారంలో ఇద్దరు వ్యక్తుల మధ్య లావాదేవీలకు గుర్తింపు మాత్రమే. రిజిస్టర్ చేసిన వ్యక్తి.. ఆ తర్వాత ఆ భూమిపై హక్కు కోల్పోతారు.
చట్టం చెబుతున్నది ఇదే..: రిజిస్ట్రేషన్ అధికారి ఒక భూమిని రిజిస్టర్ చేసే సమయంలో సెక్షన్ 32 ప్రకారం ఆ భూమిని అమ్ముతానని వచ్చిన వ్యక్తి నిజమైన యజమానా? కాదా? అనేది రికార్డుల ద్వారా ధ్రువీకరించుకోవాలి. ఈ మేరకు ఇన్‌కంబరెన్స్ సర్టిఫికెట్(ఈసీ) ద్వారా విచారించాలి. సెక్షన్ 57 ప్రకారం రిజిస్ట్రేషన్‌కు ముందే విచారణచేసి, రిజిస్ట్రేషన్‌కు ముందు విచారణ చేపట్టాలి. రిజిస్ట్రేషన్ చేస్తానని వచ్చిన వ్యక్తి హక్కుదారుడా? కాదా? అనేది పరిశీలించకుండా రిజిస్టర్ చేసే అధికారం రిజిస్ట్రార్‌కు లేదు. కోర్టు డిక్రీ ఇచ్చినా కూడా చట్టానికి లోబడే రిజిస్టర్ చేయాల్సి ఉంటుందని నిపుణులు అంటున్నారు.
చట్టాన్ని అతిక్రమించి రిజిస్టర్ చేయమని ఇంతవరకు ఏ కోర్టు కూడా చెప్పలేదని అంటున్నారు. ఇలాంటి డిక్రీలు వచ్చినప్పుడు ఆ భూమిపై యాజమాన్య హక్కుల విషయంలో అనుమానాలు వచ్చినా, రిజిస్ట్రార్ పరిశీలనలో అతను యజమాని కాదని తెలిసినా ఈ విషయాన్ని రాతపూర్వకంగా కోర్టుకు తెలియజేయాలని చెబుతున్నారు. దీనికి విరుద్ధంగా రిజిస్ట్రేషన్ అధికారులు కోర్టుతో మనకు తలనొప్పి ఎందుకులే అన్న తీరుగా ఉంటున్నారని ఆరోపణలున్నాయి.
చట్టాన్ని దృష్టిలో పెట్టుకోకుండా జరుగుతున్న రిజిస్ట్రేషన్లవల్ల అనేక సమస్యలు వస్తున్నాయనే అభిప్రాయం బలంగా ఉంది. ఎవరైనా ప్రభుత్వ భూమినిగానీ, ఇతరుల భూమినిగానీ తప్పుడు డాక్యుమెంట్లతో రిజిస్టర్ చేయిస్తే సెక్షన్ 14 ప్రకారం పోలీసులకు రిజిస్ట్రార్ ఫిర్యాదు చేయాలి. నోటీస్‌లు ఇవ్వాలి, విచారణ చేయించాలి. తప్పుడు రిజిస్ట్రేషన్లు చేసిన వ్యక్తికి సెక్షన్ 83 ప్రకారం ఏడేండ్లవరకు శిక్షపడే అవకాశం ఉంది. కానీ హైదరాబాద్ నగరంతోపాటు, శివారు ప్రాంతాల్లో అడ్డగోలుగా తప్పుడు రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగితే ఒక్కరికి కూడా ఇంతవరకు శిక్ష పడకపోవడం గమనార్హం.
కౌంటర్ వెరిఫికేషన్ ఏది?: రిజిస్ట్రేషన్ జరిగిందని రెవెన్యూ అధికారులు మ్యూటేషన్లు చేస్తున్నారు. నిషేధిత సర్వే నంబర్లు ఉన్న దగ్గర బై నంబర్లు వేసి మరీ రిజిస్ట్రేషన్లు చేస్తున్నారు. ఫలితంగా అవినీతి, అక్రమాల సాగు వ్యవస్థీకృతంగా సాగుతున్నది. కౌంటర్ వెరిఫికేషన్ అనేది లేకపోవడంతో సర్కారు భూముల పరాధీనం అలవోకగా జరుగుతున్నది. రిజిస్ట్రేషన్ సమయంలో రిజిస్ట్రేషన్‌దారులు పొందుపర్చిన డాక్యుమెంట్లుకాకుండా రెవెన్యూ కార్యాలయంద్వారా భూ యజమాన్య హక్కులు ఎవరివనేదానిపై అధికారులు కౌంటర్ వెరిఫికేషన్ రాతపూర్వకంగా చేయిస్తే ఈ పరిస్థితి వచ్చేది కాదని అంటున్నారు. కానీ రిజిస్ట్రేషన్, రెవెన్యూ అధికారులు కౌంటర్ వెరిఫికేషన్‌కు ఏనాడో మంగళం పాడినట్లు కనిపిస్తున్నదనే విమర్శలున్నాయి.
ఒక భూమిపై డబుల్ రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగినట్లు రుజువైతే.. సెక్షన్ 47ప్రకారం భూ బదలాయింపు మొదటి రిజిస్ట్రేషన్‌దారుడికే చెల్లుతుందని అంటున్నారు. అదే ప్రభుత్వ భూమి అయితే రిజిస్ట్రేషన్ క్యాన్సల్ చేసి, భూమిని ప్రభుత్వం స్వాధీనం చేసుకోవాలని అంటున్నారు. వాస్తవానికి బై నంబర్లు వేసే అధికారం ఒక రెవెన్యూ అధికారులకు మాత్రమే ఉంటుందని, కానీ పలు రిజిస్ట్రేషన్ల సమయాలలో రెవెన్యూ అధికారులకు ఎలాంటి సంబంధాలు లేకుండానే బై నంబర్లతో రిజిస్ట్రేషన్లు జరుగుతున్నాయని తెలిసింది. ఇలా ప్రభుత్వ భూములను అక్రమమార్గంలో రిజిస్ట్రేషన్లు చేయించుకున్న ఆక్రమణ దారులు డాక్యుమెంట్లను బ్యాంకుల్లో కుదువబెట్టి కోట్ల రూపాయలను బ్యాంకుల్లో రుణాలు తీసుకొని ఎగవేస్తున్నారు.
ప్రభుత్వం నిషేధించిన హఫీజ్‌పేటలోని సర్వే నంబర్ 80లో 20 ఎకరాలు కుదువబెట్టిన ఇద్దరు వ్యక్తులు యూకో బ్యాంకు నుంచి రూ.26కోట్ల పైచిలుకు రుణం తీసుకొని ఎగవేసిన విషయం వెలుగు చూసింది. కౌంటర్ వెరిఫికేషన్ లేని ఫలితమిది. ఒక్క మ్యూటేషన్లే కాదు.. ఎన్‌వోసీలు కూడా ఇస్తుండటంతో ప్రభుత్వ భూములకు రక్షణ లేకుండా పోతున్నది. తప్పుడు డాక్యుమెంట్లద్వారా భూములు రిజిస్టర్ చేయించుకున్న బడాబాబులు.. రెవెన్యూ అధికారులకు లంచాలు ఎరవేసి అక్రమంగా మ్యూటేషన్లు చేయిస్తున్నారు. మ్యూటేషన్ జరగడమే ఆలస్యమన్నట్లుగా జీహెచ్‌ఎంసీనుంచి పర్మిషన్లు తెచ్చుకొని భారీ భవనాలు నిర్మిస్తున్నారు. ఏ స్థాయిలోనూ ఈ భూమికి యజమానులు దరఖాస్తుదారులా? కాదా? అన్నది విచారించకపోవడంతో భారీ ఎత్తున నష్టం జరుగుతున్నది. ఇలాంటి లేఅవుట్లు, భవనాలలో ప్లాట్లు, ఫ్లాట్లు కొనుగోలు చేసిన సామాన్యులు భారీ ఎత్తున నష్టపోతుండగా రియల్టర్లు మాత్రం రాత్రికిరాత్రే కోట్లకు పడగలెత్తుతున్నారు.
టైటిల్ స్పష్టంగా ఉంటేనే రిజిస్టర్ చేయాలిఒక భూమిని రిజిస్టర్ చేసేటప్పడు టైటిల్ పాస్‌బుక్ ఉంటేనే రిజిస్టర్ చేయాలి. యాజమాన్య హక్కులు ధ్రువీకరించే టైటిల్ లేకుండా చేసిన రిజిస్ట్రేషన్ చెల్లదు. కోర్టు ఆర్డర్ ప్రకారం రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగినా.. సబ్‌రిజిస్ట్రార్ ఇచ్చిన డాక్యుమెంటుతో మేం టైటిల్ ఇవ్వడానికి వీలులేదు. అలా టైటిల్ ఇచ్చినా, ఎన్‌వోసీ ఇచ్చినా నేరం.
ఇలాంటి విషయాలు దృష్టికి వస్తే రెవెన్యూశాఖ ముఖ్య కార్యదర్శిగానీ, సీసీఎల్‌ఏగానీ సుమోటోగా తీసుకొని అలాంటి ఎన్‌వోసీలు రద్దు చేయవచ్చు. కొంతమంది నగరశివారుల్లో అసైన్డ్ భూములను కూడా రిజిస్టర్ చేస్తున్నారు. కొందరు ఇంటి నంబర్లు వేస్తే రిజిస్ట్రేషన్లు చేస్తున్నారు. కొన్ని భూముల వ్యవహారాల్లో ప్రభుత్వానికి వ్యతిరేకంగా ఏ కారణం చేతనైనా కింది కోర్టులో ఆర్డర్ వస్తే పైకోర్టుకు వెళుతాం. రిజిస్ట్రేషన్ల వ్యవహారంలో ఆన్‌లైన్ వ్యవస్థ ఈ మధ్యకాలంవరకు లేదు.
ఆన్‌లైన్‌విధానం ఉంటే ఈపరిస్థితి వచ్చేదికాదు. రెవెన్యూరికార్డులు,గ్రాఫికల్ అంతా కంప్యూటరీకరణ చేయాలి. భూమిని రిజిస్టర్ చేసే వ్యక్తి తమ భూమి ఏ పొజిషన్‌లో ఉందో సర్వేయర్ ద్వారా గ్రాఫిక్ గీయించుకొని రిజిస్టర్ చేసేలా చర్యలు తీసుకోవాలి. భూ సమగ్ర సర్వే ద్వారా, జీపీఎస్ సిస్టమ్‌ను అమలులోకి తీసుకువస్తే వ్యవస్తీకృత నేరాలకు అడ్డుకట్ట పడుతుంది.
సమన్వయం ఉంటే అక్రమాలకు అడ్డుకట్టతమిళనాడులో రిజిస్ట్రేషన్ మోసాలను అరికట్టడానికి 2011లో ఒక సర్క్యులర్ విడుదల చేశారు. డబుల్ రిజిస్ట్రేషన్లు, తప్పుడు డాక్యుమెంట్లతో జరిగిన రిజిస్ట్రేషన్లను రద్దు చేయాలని ఆదేశించారు. విచారణలో అక్రమాలకు బాధ్యులైన వారిపై కఠినచర్యలు తీసుకోవాలని సర్క్యులర్ ఆదేశించింది. రిజిస్ట్రేషన్ చట్టంలోని పలు సెక్షన్లను పరిగణలోకి తీసుకోవాలని స్పష్టం చేసింది.
తమిళనాడు తరహాలోనే తెలంగాణ ప్రభుత్వం కూడా తప్పుడు రిజిస్ట్రేషన్లను, డబుల్ రిజిస్ట్రేషన్లను రద్దు చేయాలని పలువురు కోరుతున్నారు. అదే సమయంలో రిజిస్ట్రేషన్, పురపాలకశాఖ, పంచాయతీరాజ్ శాఖలను రెవెన్యూశాఖతో అనుసంధానం చేయాలని, రిజిస్ట్రేషన్లకు ఆన్‌లైన్ విధానం ఉండాలని అంటున్నారు. ఈ మేరకు రెవెన్యూ రికార్డులను, భూమి ఎక్కడ ఉందో తెలిపే గ్రాఫికల్‌ను సబ్‌రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయానికి లింక్ చేస్తే.. ఆక్రమణలు జరగవని నిపుణులు అభిప్రాయపడుతున్నారు.
అంతిమంగా విలువైన సర్కారు భూములు, పేదల భూములు, బోనావేకెన్సియా భూములు పరాధీనమవుతున్నాయి. దీనికి కొంతమంది అధికారుల అవినీతి కూడా ప్రధానంగా కారణమవుతున్నదన్న ఆరోప ణలు బలంగా ఉన్నాయి. ముఖ్యంగా హైదరాబాద్, రంగారెడ్డి జిల్లాల్లో పరాధీనమవుతున్న భూములను రక్షించుకోవడం సర్కారుకు సవాల్‌గా మారింది. ముందుగా అక్రమాలకు అడ్డుకట్ట వేస్తేనే తెలంగాణ భూములు తెలంగాణకు దక్కుతాయని రాజకీయ పరిశీలకులు అభిప్రాయపడుతున్నారు. ప్రధానంగా రిజిస్ట్రేషన్ల శాఖకు, రెవెన్యూ విభాగానికి మధ్య సమన్వయం లేకపోవడం కూడా ముఖ్యాంశంగా నిలుస్తున్నది.
అంతులేని నిర్లక్ష్యం: భూముల రిజిస్ట్రేషన్లు, బదలాయింపుల సమయాల్లో చట్టాలను పకడ్బందీగా అమలు చేయడంలో ప్రభుత్వాధికారులు అంతులేని నిర్లక్ష్యం చూపుతున్నారు. యాజమాన్య హక్కులు ధ్రువీకరించే టైటిల్‌తో సంబంధం లేకుండా బోగస్ డాక్యుమెంట్లతో అడ్డగోలు రిజిస్ట్రేషన్లు వేల సంఖ్యలో జరిగాయి. కాచిగూడలోని బోనావెకెన్సియా భూమి రిజిస్ట్రేషన్ తీరే ఇందుకు సాక్ష్యం.
ఒక డాక్యుమెంటును అడ్డంపెట్టుకొని, గుప్పెడుమంది అధికారులతో ములాఖత్ అయి.. ఏకంగా ఆ స్థలంలో ఆరంతస్తుల భవనాన్ని నిర్మిస్తున్నారంటే అవినీతి ఏ స్థాయిలో ప్రబలిపోయిందో అర్థం చేసుకోవచ్చన్న అభిప్రాయాలు వినిపిస్తున్నాయి. శేరిలింగంపల్లి మండలంలోని సర్వే నంబర్ 74లో ఉన్న 12 ఎకరాల ప్రభుత్వ భూమిని లేఅవుట్‌చేసి 1985లో అనేక రిజిస్ట్రేషన్లు చేశారు. ఆతరువాత ఇదే భూమిలో మరో మూడెకరాల భూమికి డాక్యుమెంట్లు సృష్టించి 2000లో రెండు రిజిస్ట్రేషన్లు చేశారు. హైటెక్‌సిటీకి ఎదురుగా ఉన్న గురుకుల్ ట్రస్ట్ భూముల్లోనూ ఇదే తంతు నడిచింది. వందల ఎకరాల భూమికి వేల రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగాయి.
హఫీజ్‌పేట గ్రామంలోని పలు సర్వే నంబర్లకు చెందిన 942 ఎకరాల భూమిపై ఎలాంటి రిజిస్ట్రేషన్లు చేయవద్దని కలెక్టర్ గెజిట్ ఇచ్చినా వేల రిజిస్ట్రేషన్లు చేశారు. హుస్సేన్‌సాగర్ ఎఫ్‌టీఎల్‌కు చెందిన సర్వే నంబర్ 9లోని 10 ఎకరాల ప్రభుత్వ భూమిని కూడా రిజిస్టర్ చేశారు. ఇదే తీరులో నగర శివారుల్లో వేల ఎకరాల భూములకు రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగాయని సమాచారం. కొందరైతే కోర్టు డిక్రీలను చూపించి రిజిస్ట్రేషన్లు చేస్తున్నారు. ఒక భూమిని కబ్జా చేయడానికి ఇద్దరు వ్యక్తులు కుమ్మక్కై.. ఒకరు వాదిగా.. మరొకరు ప్రతివాదిగా మారి కోర్టుకు వెళుతున్నారు.
తప్పుడు అఫిడవిట్లతో అనుకూలంగా తీర్పులు తెచ్చుకుంటున్నారు. న్యాయమూర్తులు వివిధ కేసులలో తీర్పులు ఇచ్చినప్పుడు చట్ట ప్రకారం తమ తీర్పులు అమలు చేయాలని ఆదేశిస్తున్నా.. చట్టాన్ని పక్కనపెట్టేసి.. కేవలం తీర్పుఇచ్చారంటూ కొందరు రిజిస్ట్రేషన్ అధికారులు అక్రమార్కులతో కుమ్మక్కయి పని కానిచ్చేస్తున్నారు. కాచిగూడ బోనావేకెన్సియా భూమిలో నిర్మాణం ఆపడానికి ఎమ్మార్వో ప్రయత్నం చేస్తే.. ఆక్రమణదారులు కోర్టుకు వెళ్లారు.
దీంతో కోర్టు టైటిల్ జోలికి వెళ్లకుండా ఆ భూమి బోనావేకెన్సియా అయినట్లయితే చట్టప్రకారం చర్యలు తీసుకోవాలని స్పష్టం చేస్తూ, ఎమ్మార్వో ఇచ్చిన నోటీస్ చెల్లదని చెప్పింది. దీనిప్రకారం ఈ భూమిని రక్షించడానికి నిర్ణయం తీసుకునే హక్కు జాయింట్ కలెక్టర్, కలెక్టర్‌కు మాత్రమే ఉందని, వారు ఇచ్చే ఉత్తర్వులను చట్టప్రకారం ఎమ్మారో, ఆర్డీవోలు అమలు చేయాలని పేర్కొంది. కానీ దీనికి వక్రభాష్యం చెబుతున్న ఆక్రమణదారులు స్టే వచ్చిందంటూ నిర్మాణాలు జోరుగా కొనసాగిస్తుండటం గమనార్హం. ఈ వ్యవహారంపై కలెక్టర్ సీరియస్ కావడంతో ఎట్టకేలకు అక్రమనిర్మాణం ఆగింది. శివారు ప్రాంతాల్లో ఇలాంటి ఉదాహరణలు కోకొల్లలు.
టైటిల్ అడిగితే మహా నేరమట!రిజిస్ట్రేషన్ చట్టాలను పకడ్బందీగా అమలు చేస్తే 80% భూ ఆక్రమణలు అరికట్టవచ్చు. కానీ రిజిస్ట్రేషన్ సమయాలలో అనేకమంది రిజిస్ట్రార్‌లు చట్టాలను అమలు చేయకుండా, అడ్డగోలుగా రిజిస్ట్రేషన్లు చేస్తున్నారు. టైటిల్ లేకుండా రిజిస్టర్ చేసినా తప్పులేదని ఒక సీనియర్ రిజిస్ట్రార్ అన్నారు. పైగా రిజిస్ట్రేషన్ సమయాలలో టైటిల్ అడగడం మహానేరమని ఈయన భాష్యం చెబుతున్నారు. రిజిస్ట్రేషన్ సమయాలలో డాక్యుమెంటులో ఉన్న మనిషి, రిజిస్ట్రేషన్ కోసం వచ్చిన మనిషి ఒక్కరా? కాదా? అని పరిశీలిస్తామని, రిజిస్ట్రేషన్ చేసే మనిషి బతికున్నాడా, చనిపోయాడా అనేది మాత్రమే చూడాలని, ఇదే విషయాన్ని సెక్షన్ 58 చెప్తున్నదని ఒక జిల్లా రిజిస్ట్రార్ అన్నారు.
అసలు ప్రభుత్వ భూములను రక్షించాలనే చిత్తశుద్ధి 0.001 శాతం కూడా ప్రభుత్వానికి లేదని అన్నారు. వాళ్లే కేసులు వేస్తారు. అవే కేసుల్లో వారు ఓడిపోతారు. రక్షించాలనే చిత్తశుద్ధి ఉంటే ప్రభుత్వం ఎందుకు ఓడిపోతుందని సందేహం వ్యక్తం చేశారు. తాము రిజిస్టర్ చేస్తే ఎందుకు మ్యూటేషన్లు చేస్తున్నారని ప్రశ్నించారు. ఇండియన్ స్టాంప్స్ అండ్ రిజిస్ట్రేషన్స్ చట్టం - 1908 ప్రకారం రిజిస్ట్రేషన్ అన్నది ఒక ఆస్తి వ్యవహారంలో ఇద్దరు వ్యక్తుల మధ్య లావాదేవీలకు గుర్తింపు మాత్రమే. రిజిస్టర్ చేసిన వ్యక్తి.. ఆ తర్వాత ఆ భూమిపై హక్కు కోల్పోతారు.
చట్టం చెబుతున్నది ఇదే..: రిజిస్ట్రేషన్ అధికారి ఒక భూమిని రిజిస్టర్ చేసే సమయంలో సెక్షన్ 32 ప్రకారం ఆ భూమిని అమ్ముతానని వచ్చిన వ్యక్తి నిజమైన యజమానా? కాదా? అనేది రికార్డుల ద్వారా ధ్రువీకరించుకోవాలి. ఈ మేరకు ఇన్‌కంబరెన్స్ సర్టిఫికెట్(ఈసీ) ద్వారా విచారించాలి. సెక్షన్ 57 ప్రకారం రిజిస్ట్రేషన్‌కు ముందే విచారణచేసి, రిజిస్ట్రేషన్‌కు ముందు విచారణ చేపట్టాలి. రిజిస్ట్రేషన్ చేస్తానని వచ్చిన వ్యక్తి హక్కుదారుడా? కాదా? అనేది పరిశీలించకుండా రిజిస్టర్ చేసే అధికారం రిజిస్ట్రార్‌కు లేదు. కోర్టు డిక్రీ ఇచ్చినా కూడా చట్టానికి లోబడే రిజిస్టర్ చేయాల్సి ఉంటుందని నిపుణులు అంటున్నారు.
చట్టాన్ని అతిక్రమించి రిజిస్టర్ చేయమని ఇంతవరకు ఏ కోర్టు కూడా చెప్పలేదని అంటున్నారు. ఇలాంటి డిక్రీలు వచ్చినప్పుడు ఆ భూమిపై యాజమాన్య హక్కుల విషయంలో అనుమానాలు వచ్చినా, రిజిస్ట్రార్ పరిశీలనలో అతను యజమాని కాదని తెలిసినా ఈ విషయాన్ని రాతపూర్వకంగా కోర్టుకు తెలియజేయాలని చెబుతున్నారు. దీనికి విరుద్ధంగా రిజిస్ట్రేషన్ అధికారులు కోర్టుతో మనకు తలనొప్పి ఎందుకులే అన్న తీరుగా ఉంటున్నారని ఆరోపణలున్నాయి.
చట్టాన్ని దృష్టిలో పెట్టుకోకుండా జరుగుతున్న రిజిస్ట్రేషన్లవల్ల అనేక సమస్యలు వస్తున్నాయనే అభిప్రాయం బలంగా ఉంది. ఎవరైనా ప్రభుత్వ భూమినిగానీ, ఇతరుల భూమినిగానీ తప్పుడు డాక్యుమెంట్లతో రిజిస్టర్ చేయిస్తే సెక్షన్ 14 ప్రకారం పోలీసులకు రిజిస్ట్రార్ ఫిర్యాదు చేయాలి. నోటీస్‌లు ఇవ్వాలి, విచారణ చేయించాలి. తప్పుడు రిజిస్ట్రేషన్లు చేసిన వ్యక్తికి సెక్షన్ 83 ప్రకారం ఏడేండ్లవరకు శిక్షపడే అవకాశం ఉంది. కానీ హైదరాబాద్ నగరంతోపాటు, శివారు ప్రాంతాల్లో అడ్డగోలుగా తప్పుడు రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగితే ఒక్కరికి కూడా ఇంతవరకు శిక్ష పడకపోవడం గమనార్హం.
కౌంటర్ వెరిఫికేషన్ ఏది?: రిజిస్ట్రేషన్ జరిగిందని రెవెన్యూ అధికారులు మ్యూటేషన్లు చేస్తున్నారు. నిషేధిత సర్వే నంబర్లు ఉన్న దగ్గర బై నంబర్లు వేసి మరీ రిజిస్ట్రేషన్లు చేస్తున్నారు. ఫలితంగా అవినీతి, అక్రమాల సాగు వ్యవస్థీకృతంగా సాగుతున్నది. కౌంటర్ వెరిఫికేషన్ అనేది లేకపోవడంతో సర్కారు భూముల పరాధీనం అలవోకగా జరుగుతున్నది. రిజిస్ట్రేషన్ సమయంలో రిజిస్ట్రేషన్‌దారులు పొందుపర్చిన డాక్యుమెంట్లుకాకుండా రెవెన్యూ కార్యాలయంద్వారా భూ యజమాన్య హక్కులు ఎవరివనేదానిపై అధికారులు కౌంటర్ వెరిఫికేషన్ రాతపూర్వకంగా చేయిస్తే ఈ పరిస్థితి వచ్చేది కాదని అంటున్నారు. కానీ రిజిస్ట్రేషన్, రెవెన్యూ అధికారులు కౌంటర్ వెరిఫికేషన్‌కు ఏనాడో మంగళం పాడినట్లు కనిపిస్తున్నదనే విమర్శలున్నాయి.
ఒక భూమిపై డబుల్ రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగినట్లు రుజువైతే.. సెక్షన్ 47ప్రకారం భూ బదలాయింపు మొదటి రిజిస్ట్రేషన్‌దారుడికే చెల్లుతుందని అంటున్నారు. అదే ప్రభుత్వ భూమి అయితే రిజిస్ట్రేషన్ క్యాన్సల్ చేసి, భూమిని ప్రభుత్వం స్వాధీనం చేసుకోవాలని అంటున్నారు. వాస్తవానికి బై నంబర్లు వేసే అధికారం ఒక రెవెన్యూ అధికారులకు మాత్రమే ఉంటుందని, కానీ పలు రిజిస్ట్రేషన్ల సమయాలలో రెవెన్యూ అధికారులకు ఎలాంటి సంబంధాలు లేకుండానే బై నంబర్లతో రిజిస్ట్రేషన్లు జరుగుతున్నాయని తెలిసింది. ఇలా ప్రభుత్వ భూములను అక్రమమార్గంలో రిజిస్ట్రేషన్లు చేయించుకున్న ఆక్రమణ దారులు డాక్యుమెంట్లను బ్యాంకుల్లో కుదువబెట్టి కోట్ల రూపాయలను బ్యాంకుల్లో రుణాలు తీసుకొని ఎగవేస్తున్నారు.
ప్రభుత్వం నిషేధించిన హఫీజ్‌పేటలోని సర్వే నంబర్ 80లో 20 ఎకరాలు కుదువబెట్టిన ఇద్దరు వ్యక్తులు యూకో బ్యాంకు నుంచి రూ.26కోట్ల పైచిలుకు రుణం తీసుకొని ఎగవేసిన విషయం వెలుగు చూసింది. కౌంటర్ వెరిఫికేషన్ లేని ఫలితమిది. ఒక్క మ్యూటేషన్లే కాదు.. ఎన్‌వోసీలు కూడా ఇస్తుండటంతో ప్రభుత్వ భూములకు రక్షణ లేకుండా పోతున్నది. తప్పుడు డాక్యుమెంట్లద్వారా భూములు రిజిస్టర్ చేయించుకున్న బడాబాబులు.. రెవెన్యూ అధికారులకు లంచాలు ఎరవేసి అక్రమంగా మ్యూటేషన్లు చేయిస్తున్నారు. మ్యూటేషన్ జరగడమే ఆలస్యమన్నట్లుగా జీహెచ్‌ఎంసీనుంచి పర్మిషన్లు తెచ్చుకొని భారీ భవనాలు నిర్మిస్తున్నారు. ఏ స్థాయిలోనూ ఈ భూమికి యజమానులు దరఖాస్తుదారులా? కాదా? అన్నది విచారించకపోవడంతో భారీ ఎత్తున నష్టం జరుగుతున్నది. ఇలాంటి లేఅవుట్లు, భవనాలలో ప్లాట్లు, ఫ్లాట్లు కొనుగోలు చేసిన సామాన్యులు భారీ ఎత్తున నష్టపోతుండగా రియల్టర్లు మాత్రం రాత్రికిరాత్రే కోట్లకు పడగలెత్తుతున్నారు.
టైటిల్ స్పష్టంగా ఉంటేనే రిజిస్టర్ చేయాలిఒక భూమిని రిజిస్టర్ చేసేటప్పడు టైటిల్ పాస్‌బుక్ ఉంటేనే రిజిస్టర్ చేయాలి. యాజమాన్య హక్కులు ధ్రువీకరించే టైటిల్ లేకుండా చేసిన రిజిస్ట్రేషన్ చెల్లదు. కోర్టు ఆర్డర్ ప్రకారం రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగినా.. సబ్‌రిజిస్ట్రార్ ఇచ్చిన డాక్యుమెంటుతో మేం టైటిల్ ఇవ్వడానికి వీలులేదు. అలా టైటిల్ ఇచ్చినా, ఎన్‌వోసీ ఇచ్చినా నేరం.
ఇలాంటి విషయాలు దృష్టికి వస్తే రెవెన్యూశాఖ ముఖ్య కార్యదర్శిగానీ, సీసీఎల్‌ఏగానీ సుమోటోగా తీసుకొని అలాంటి ఎన్‌వోసీలు రద్దు చేయవచ్చు. కొంతమంది నగరశివారుల్లో అసైన్డ్ భూములను కూడా రిజిస్టర్ చేస్తున్నారు. కొందరు ఇంటి నంబర్లు వేస్తే రిజిస్ట్రేషన్లు చేస్తున్నారు. కొన్ని భూముల వ్యవహారాల్లో ప్రభుత్వానికి వ్యతిరేకంగా ఏ కారణం చేతనైనా కింది కోర్టులో ఆర్డర్ వస్తే పైకోర్టుకు వెళుతాం. రిజిస్ట్రేషన్ల వ్యవహారంలో ఆన్‌లైన్ వ్యవస్థ ఈ మధ్యకాలంవరకు లేదు.
ఆన్‌లైన్‌విధానం ఉంటే ఈపరిస్థితి వచ్చేదికాదు. రెవెన్యూరికార్డులు,గ్రాఫికల్ అంతా కంప్యూటరీకరణ చేయాలి. భూమిని రిజిస్టర్ చేసే వ్యక్తి తమ భూమి ఏ పొజిషన్‌లో ఉందో సర్వేయర్ ద్వారా గ్రాఫిక్ గీయించుకొని రిజిస్టర్ చేసేలా చర్యలు తీసుకోవాలి. భూ సమగ్ర సర్వే ద్వారా, జీపీఎస్ సిస్టమ్‌ను అమలులోకి తీసుకువస్తే వ్యవస్తీకృత నేరాలకు అడ్డుకట్ట పడుతుంది.
- లచ్చిరెడ్డి, తెలంగాణ రాష్ట్ర ఎమ్మార్వోల సంఘం అధ్యక్షుడు
తమిళనాడు తరహాలోనే తెలంగాణ ప్రభుత్వం కూడా తప్పుడు రిజిస్ట్రేషన్లను, డబుల్ రిజిస్ట్రేషన్లను రద్దు చేయాలని పలువురు కోరుతున్నారు. అదే సమయంలో రిజిస్ట్రేషన్, పురపాలకశాఖ, పంచాయతీరాజ్ శాఖలను రెవెన్యూశాఖతో అనుసంధానం చేయాలని, రిజిస్ట్రేషన్లకు ఆన్‌లైన్ విధానం ఉండాలని అంటున్నారు. ఈ మేరకు రెవెన్యూ రికార్డులను, భూమి ఎక్కడ ఉందో తెలిపే గ్రాఫికల్‌ను సబ్‌రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయానికి లింక్ చేస్తే.. ఆక్రమణలు జరగవని నిపుణులు అభిప్రాయపడుతున్నారు.
(నమస్తే తెలంగాణ దినపత్రిక సౌజన్యంతో)
జై తెలంగాణ! జై జై తెలంగాణ!
కామెంట్‌లు లేవు:
కామెంట్‌ను పోస్ట్ చేయండి